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土地增值稅清算有哪些條件

時間:2013-11-22? 點擊: 來源:未知

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅。為了加強管理,國家稅務(wù)總局分別制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅雖然都是按所得額(增值額)計算征稅,也都要匯算或清算,但是在匯(清)算時間上,卻存在著明顯的差異。

  企業(yè)所得稅是以一個會計年度為周期進行匯算清繳,時間是固定的。不論房地產(chǎn)開發(fā)項目是否完工,都要按期預(yù)繳,年終匯算清繳,多退少補。

  土地增值稅卻是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算,開發(fā)項目中,同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。清算期間具有不確定性,可以長于一個會計年度,也可以短于一個會計年度。清算之前按期預(yù)繳,達(dá)到清算時限條件時,則必須按規(guī)定進行清算,多退少補。

  土地增值稅清算的條件分為兩類:一是納稅人應(yīng)該進行清算的條件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行清算的條件:(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

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