【導(dǎo)讀】從11月24日央視報(bào)道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬(wàn)億土地增值稅至今，關(guān)于房企“欠稅門”的爭(zhēng)論一直未平息，各方各執(zhí)一詞、互不相讓。
　　房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，央視所說(shuō)的欠稅屬于“應(yīng)繳未繳”稅額，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。而且，根據(jù)2012年132家A股上市房企年報(bào)，這些企業(yè)2012年的稅費(fèi)總額已經(jīng)超過(guò)了凈利潤(rùn)，萬(wàn)科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤(rùn)的2倍、1.5倍和1.4倍，房企稅負(fù)太重，當(dāng)減稅而非加稅;學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地增值稅不僅稅制結(jié)構(gòu)超復(fù)雜(先預(yù)繳、后清算)，而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時(shí)間不可控)，無(wú)法避免房企有效避稅的結(jié)果。對(duì)于央視的報(bào)道，國(guó)稅總局做出回應(yīng)稱，“欠稅的巨額推算的方法是不正確的，是對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時(shí)，國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。
　　既然主管當(dāng)局都認(rèn)為，由于客觀上的原因，土地增值稅征管存在困難，繼續(xù)維持“一筆糊涂賬”的狀態(tài)無(wú)法扭轉(zhuǎn)，這意味著有關(guān)房企巨額“欠稅”的爭(zhēng)論將最終不了了之。但是，就像不久前報(bào)道“星巴克暴利”一樣，央視將這樣一個(gè)“小稅種”揪出來(lái)并非犯了基本財(cái)務(wù)概念上的錯(cuò)誤，將“應(yīng)繳”錯(cuò)解為“欠繳”。社會(huì)各界對(duì)于土地增值稅問(wèn)題上的“糾結(jié)”絕非因該稅種稅制設(shè)計(jì)、征管難度大和成本高而造成，背后隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)的重大問(wèn)題。就像房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收，盡管存在不動(dòng)產(chǎn)登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因，但這兩個(gè)稅種從本世紀(jì)初就納入議事日程，但到現(xiàn)在的10多年間，之所以遲遲無(wú)法進(jìn)入實(shí)質(zhì)性征收，制約因素絕非是這些客觀原因。
　　客觀地講，相比行業(yè)內(nèi)外其他稅種，土地增值稅征繳確實(shí)存在更大的操作空間，比如開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目跨年開(kāi)發(fā)、分期預(yù)售、延期竣工等方式來(lái)拖延結(jié)算時(shí)點(diǎn)，甚至以社區(qū)整體配套逐年建成和完善，將單體項(xiàng)目結(jié)算時(shí)點(diǎn)無(wú)限期推后;而且可以通過(guò)做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來(lái)降低土地增值部分。但是，相對(duì)于征管工作來(lái)講，這些問(wèn)題僅僅是技術(shù)上的問(wèn)題，任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問(wèn)題。在這一點(diǎn)上，個(gè)人所得稅在征管時(shí)面臨的規(guī)避稅負(fù)空間和手段不會(huì)比土地增值稅少多少。
     被大家忽略的問(wèn)題是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地方政府來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所包含的內(nèi)容之豐富、邊界之寬泛是簡(jiǎn)單的商品房建設(shè)所無(wú)法涵蓋的，土地增值稅的納稅增值也絕非房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入單純地扣除結(jié)算成本項(xiàng)的凈增值額。比如說(shuō)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的公共基礎(chǔ)設(shè)施(道路、水電煤氣等)，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍，特別在城市新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)、城市新地標(biāo)建設(shè)、城市舊改中非常常見(jiàn)。但事實(shí)上，這些基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)本來(lái)應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣畞?lái)承擔(dān)的。當(dāng)然，政府一般也會(huì)通過(guò)土地廉價(jià)出讓、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，或者是稅收減免來(lái)回饋開(kāi)發(fā)商，而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過(guò)會(huì)計(jì)上“成本-收益”的比對(duì)來(lái)核算。因此，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算收入減去土地購(gòu)置、建筑安裝等結(jié)算成本的土地增值核算模式是不可行的，結(jié)算成本無(wú)法將開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)區(qū)域公共服務(wù)配套的支出完全考慮在內(nèi)，而結(jié)算收益應(yīng)該扣除開(kāi)發(fā)商對(duì)于區(qū)域整體價(jià)值提升的貢獻(xiàn)，而此類成本和收益在會(huì)計(jì)上是無(wú)法核算的，例如開(kāi)發(fā)商對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值的培養(yǎng)和貢獻(xiàn)是難以在會(huì)計(jì)上核算的。