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房地產(chǎn)企業(yè)應繳納土地增值稅的幾種主要情形
時間:2013-12-17?
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來源:未知
土地增值稅暫行條例規(guī)定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。近幾年來,國家稅務總局、各省市稅務機關對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范。特別是《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號),對這一問題區(qū)分不同情形作了明確。筆者經(jīng)過梳理,確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形,應當申報繳納土地增值稅。
1.房地產(chǎn)銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入,包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
2.轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。根據(jù)規(guī)定,納稅人轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā),但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收土地增值稅,轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目,按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收土地增值稅。
3.視同銷售繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認:第一,按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;第二,由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
4.售后回租繳納土地增值稅。單位和個人轉讓房地產(chǎn),同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉讓房地產(chǎn)的行為,應將轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉讓收入,依法計征土地增值稅。如轉讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的,應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的,應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入,依法計征土地增值稅。
5.公共設施有償轉讓繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1,建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;2,建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;3,建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。
1.房地產(chǎn)銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入,包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
2.轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。根據(jù)規(guī)定,納稅人轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā),但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收土地增值稅,轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目,按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收土地增值稅。
3.視同銷售繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認:第一,按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;第二,由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
4.售后回租繳納土地增值稅。單位和個人轉讓房地產(chǎn),同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉讓房地產(chǎn)的行為,應將轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉讓收入,依法計征土地增值稅。如轉讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的,應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的,應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入,依法計征土地增值稅。
5.公共設施有償轉讓繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1,建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;2,建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;3,建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。