轉(zhuǎn)讓處理

土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。例如，某公司投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元（轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元），支付的土地使用權(quán)價款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構(gòu)的證明。城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。則，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（110＋320）×10%＝43（萬元） ，扣除的稅金＝1150×5%×（1＋7%＋3%）＝63.25（萬元），加計扣除＝（110＋320）×20%＝86（萬元）。允許扣除項目金額合計＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（萬元），增值額＝1150-672.25＝477.75（萬元），增值率＝477.75÷672.25×100%＝71.07%，應(yīng)納土地增值稅＝477.75×40%-672.25×5%＝157.49（萬元）。

注意事項

一是嚴格會計核算。對房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)按規(guī)定的六個明細科目（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用）進行成本歸集或調(diào)整。進行清算時，以所清算房地產(chǎn)項目歷年的財務(wù)會計報告為基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，來對部分項目及金額按要求進行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整時要形成完整、詳細的底稿和情況說明，作為清算基礎(chǔ)資料，待清算完畢與當年的財務(wù)會計報告一同歸檔保管。二是確認銷售收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。三是把握扣除項目。清算有關(guān)扣除項目時，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。四是規(guī)范稅款計算。在土地增值稅清算中，計算收入時僅指房地產(chǎn)銷售收入或視同銷售的房地產(chǎn)銷售收入，而其他如利息收入、租賃收入等不是清算對象。因此，在計算扣除項目時，除不予清算收入的相關(guān)成本費用不得計入扣除項目外，對其他實際已發(fā)生的成本費用，可以計入扣除項目，只是在會計核算時，要嚴格按照規(guī)定的會計要素和明細科目進行確認。