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房地產(chǎn)不征免征土地增值稅的十二種情形

時間:2013-08-22? 點擊: 次 來源:未知
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅;土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。如何判斷房地產(chǎn)是否征收土地增值稅,主要看是否同時符合三個條件:一是土地是否國有,非國有土地轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征收范圍;二是是否發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移;三是是否有收入。盡管土地增值稅稅收政策不斷收緊,但是仍有不少免征、不征土地增值稅優(yōu)惠政策可以利用。筆者對土地增值稅適用政策進行歸納及分析,總結(jié)和梳理出房地產(chǎn)不征、免征土地增值稅的十二種情形,供房企納稅人參考和借鑒。
  合作建房按比例分房自用暫免征收土地增值稅
  財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號,以下簡稱財稅字[1995]048號)規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。
  開發(fā)產(chǎn)品直營自用不征土地增值稅
  國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條明確,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。
  符合條件的房地產(chǎn)贈與行為不征土地增值稅
  《土地增值稅暫行條例實施細則》明確,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因此,房地產(chǎn)贈與行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不征土地增值稅。但這一贈與行為需滿足一定條件。財稅字[1995]048號第四條明確,《土地增值稅暫行條例實施細則》所稱的“贈與”是指如下情況:(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
  企業(yè)分立不征土地增值稅
  土地增值稅是對企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及地上建筑及附著物時所實現(xiàn)的增值額進行征稅。企業(yè)分立過程中,對房產(chǎn)、土地的分割,被分立公司分立時未取得相應(yīng)的收入和其他經(jīng)濟利益,也沒有實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓增值額。因此,企業(yè)分立對房產(chǎn)、土地的分割不是土地增值稅的征稅范圍,無須繳納土地增值稅。
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