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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理(2)

時間:2013-12-11? 點擊: 次 來源:未知

  3.營業(yè)稅
  房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅是在收到預(yù)售賬款時按預(yù)售收入計算按月交納,結(jié)轉(zhuǎn)收入時不再交納。
  (二)稅收相關(guān)的核算方式
  工程成本(費用)在企業(yè)的成本稅收中占有比較重要的地位,不過如今對于房地產(chǎn)企業(yè)的部分預(yù)售房款結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)收入時,所對應(yīng)的相應(yīng)成本的歸集及扣除方法中稅收核算并沒有一個統(tǒng)一的方法,一般而言有以下這幾種方法:
  1.分類系數(shù)法
  簡單的來講就是依照房地產(chǎn)的開發(fā)項目來歸集開發(fā)的費用,依照價值的系數(shù)來分配各種不相同的價值開發(fā)的產(chǎn)品成本,這種計算的手法就叫做分類系數(shù)法。具體的計算方式就是依照不同的價值開發(fā)的產(chǎn)品之間價值系數(shù)的計算成本的分配率,并且要根據(jù)這個運算出各種不一樣價值開發(fā)的產(chǎn)品單位開發(fā)的成本的運算方式,當(dāng)然這些應(yīng)該在依照開發(fā)產(chǎn)品項目的歸集生產(chǎn)費用的基礎(chǔ)上。
  2.計劃成本法
  計劃成本法就是在預(yù)算的成本和開發(fā)的總面積的比值來定出已經(jīng)出售的面積成本,又或是預(yù)算的總成本和計劃收入的比值來規(guī)定已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入,等到完工以后再進(jìn)行成本的差異調(diào)整的方式。
  3.單位成本法
  就是用扣除不能銷售的公共面積之后,可以銷售的以及出租的面積來當(dāng)作成本的核算對象,單位的成本依照開發(fā)樓盤的建造本金在商品房面積之中來進(jìn)行分?jǐn)?,在確定銷售獲利的時候,依照確定的商品房的面積來結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的成本的一種手段。
  4.估計推算法
  即依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本的以往核算數(shù)據(jù)、信息等一些綜合的因素,刻意套用銷售價的比例,并不科學(xué)的估算出相關(guān)銷售成本的一種手段。
  (三)核算對于稅收的影響
  如今我們對于商品房的開發(fā)成本的相關(guān)核算通常會分樓盤或者分期塊來進(jìn)行。但是嚴(yán)格的來說,不管選取何種核算成本的手段,有一點是不應(yīng)該變的,那就是應(yīng)該依照相關(guān)規(guī)定,把房地產(chǎn)開發(fā)過程里的成本開銷歸集到樓盤的成本里,然后進(jìn)行核算,等到開發(fā)的任務(wù)完成后,花銷歸集完成以后轉(zhuǎn)到相關(guān)的科目,一般是開發(fā)產(chǎn)品這個科目,再依照一些手段來計算各個成本的具體的對象,組成了開發(fā)的成本,或者是已經(jīng)售出的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本。也就是說原則上不論采用什么方法,最終按整個項目發(fā)生成本(費用)作為稅收上扣除的依據(jù)對整個項目進(jìn)行稅收清算(主要是土地增值稅及所得稅)。不過實際上,因為選擇成本的核算手法不一樣,會影響開發(fā)產(chǎn)品的成本進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)的準(zhǔn)確性,也可能會影響到存貨的成本準(zhǔn)確性以及銷售的產(chǎn)品在每個階段的效益反映,嚴(yán)重的時候甚至有可能會影響到征繳所得稅的準(zhǔn)確性。
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