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房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn)及新舊政策銜接(2)

時(shí)間:2011-05-27? 點(diǎn)擊: 次 來源:未知

  (二)房產(chǎn)計(jì)稅原值的計(jì)算

  財(cái)稅[2010]121號文件規(guī)定:“宗地容積率(注:容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的通知》(蘇財(cái)稅[2011]3號)進(jìn)一步明確:“對宗地容積率低于0.5的,其計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)按以下公式計(jì)算:計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的,計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零。”

  根據(jù)上述規(guī)定,計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定:第一,宗地容積率大于等于0.5的,地價(jià)應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值;第二,宗地容積率低于0.5的,按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算占地面積和地價(jià)并分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。

  例1:A公司土地總面積為10000平方米,取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用(指平整土地等活動(dòng)發(fā)生的成本費(fèi)用,不包括房屋建造成本,下同)總額為600萬元,2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設(shè)不考慮其他影響因素,下同。)

  容積率=1000÷10000=0.1

  土地單價(jià)=600÷10000=0.06(萬元/平方米)

  計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)=1000×2×0.06=120(萬元)

  A公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬元。

  例2:B公司土地總面積為10000平方米,取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元,2010年底房屋總建筑面積為6000平米。

  容積率=6000÷10000=0.6

  因?yàn)槿莘e率大于0.5,所以B公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),地價(jià)款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。

  二、新舊政策的銜接

  (一)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的納稅人

  《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定:“企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí),應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí),將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。”《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定:“企業(yè)購入的土地使用權(quán),或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本,并作為無形資產(chǎn)核算;待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。”

  從上述規(guī)定可以看出,執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》(以下合并簡稱“會(huì)計(jì)制度”)的納稅人,在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。需要說明的是,對于土地面積大于房屋實(shí)際占地面積的部分,會(huì)計(jì)制度并未明確要求將這部分“空地”的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值,因此,納稅人在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)具有一定的自由裁量權(quán)。財(cái)稅[2010]121號文件下發(fā)后,執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)與稅法的差異,相應(yīng)對房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減。

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