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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析(2)

時間:2011-10-26? 點擊: 次 來源:未知

  大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元,建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本(其中:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬元,前期工程費(fèi)40萬元,建筑安裝工程費(fèi)100萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用40萬元),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定,該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外,還可以加計扣除(100+300)×20%=80萬元。因此,該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅(693-100-300-40-80-55)×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,將該批住宅的出售價格降低為690萬元,則該公司的增值率為(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定,該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。

  同樣,房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目,利用土地增值稅的臨界點來進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,房屋售價為1000萬元,按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元,增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元,營業(yè)稅1000×5%=50萬元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×(7%+3%)=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅,該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃,將該房屋進(jìn)行簡單裝修,費(fèi)用為105萬元,房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元,增值額為185萬元,增值率為185/915=20%,不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×(7%+3%)=5.5萬元。同樣,不考慮企業(yè)所得稅,該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因為,土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一,而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征,企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,從而享受免稅待遇。

  (二)利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

  房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式:一是出租取得租金;二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同,存在著較大的稅收籌劃空間。

  大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實際使用面積300平方米,2008年1月份準(zhǔn)備對外投資,若采取出租方式,預(yù)計年取得租金為200萬元,若用于聯(lián)營,則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中,大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,

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