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房地產(chǎn)公司售后回租的稅收籌劃
時間:2013-11-22?
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來源:未知
房地產(chǎn)公司銷售房屋時會采用多種銷售手段,其中一種是售后回租,具體操作為:按高于市場價的價格銷售后,房地產(chǎn)公司再將房產(chǎn)租回,統(tǒng)一對外出租,每年按售價的一定比例返還給購房者。針對這種情況,房地產(chǎn)公司如何依法開展稅收籌劃呢?
某市一家房地產(chǎn)公司主要開發(fā)商用房產(chǎn),最近新開發(fā)商用樓一幢,共有商鋪100間,每間10平方米,每平方米售價2萬元。公司和購房者約定,回租后將房屋統(tǒng)一對外出租,每年收取租金300萬元,合約期10年,每年按售價的10%返還給購房者。
《國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》(國稅函〔2007〕603號)雖已作廢,但是可以參照文件進行理解,即從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn),又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn),企業(yè)無論采取何種租賃方式,均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。另外,2009年1月1日實施的營業(yè)稅暫行條例規(guī)定,納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業(yè)稅的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額和銷售額。
該房地產(chǎn)公司要按銷售和租賃兩種業(yè)務進行稅收處理,分別繳納營業(yè)稅、印花稅、城市建設稅和教育費附加,具體如下:
按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅:100×10×2×5%=100(萬元)。
按租賃業(yè)繳納營業(yè)稅:300×5%=15(萬元)。
按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅:100×10×2×0.05%=1(萬元)。
按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬元)。
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅:(100+15)×7%=8.05(萬元)。
按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加:(100+15)×3%=3.45(萬元)。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加:(100+15)×2%=2.3(萬元)。
綜上所述,該房地產(chǎn)企業(yè)共需繳納稅款130.1萬元,其中房屋租賃相關稅金為17.1萬元。
成立物業(yè)公司后的納稅情況
2003年,《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定,從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關的全部收入,減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額,繳納營業(yè)稅。
按照此項規(guī)定,該房地產(chǎn)公司另外成立一家物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租房合同,此時物業(yè)公司就可以按差額繳納營業(yè)稅進行稅務處理,具體計算方法為:
按服務業(yè)差額繳納營業(yè)稅:(300-100×10×2×10%)×5%=100×5%=5(萬元)。
按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬元)。
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅:5×7%=0.35(萬元)。
按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加:5×3%=0.15(萬元)。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加:5×2%=0.1(萬元)。
綜上所述,該物業(yè)公司合計繳納稅款5.9萬元。
對比前述按銷售和租賃兩種方法分別納稅的情形來看,該房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租賃合同,少繳稅款11.2萬元。
某市一家房地產(chǎn)公司主要開發(fā)商用房產(chǎn),最近新開發(fā)商用樓一幢,共有商鋪100間,每間10平方米,每平方米售價2萬元。公司和購房者約定,回租后將房屋統(tǒng)一對外出租,每年收取租金300萬元,合約期10年,每年按售價的10%返還給購房者。
《國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》(國稅函〔2007〕603號)雖已作廢,但是可以參照文件進行理解,即從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn),又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn),企業(yè)無論采取何種租賃方式,均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。另外,2009年1月1日實施的營業(yè)稅暫行條例規(guī)定,納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業(yè)稅的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額和銷售額。
該房地產(chǎn)公司要按銷售和租賃兩種業(yè)務進行稅收處理,分別繳納營業(yè)稅、印花稅、城市建設稅和教育費附加,具體如下:
按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅:100×10×2×5%=100(萬元)。
按租賃業(yè)繳納營業(yè)稅:300×5%=15(萬元)。
按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅:100×10×2×0.05%=1(萬元)。
按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬元)。
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅:(100+15)×7%=8.05(萬元)。
按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加:(100+15)×3%=3.45(萬元)。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加:(100+15)×2%=2.3(萬元)。
綜上所述,該房地產(chǎn)企業(yè)共需繳納稅款130.1萬元,其中房屋租賃相關稅金為17.1萬元。
成立物業(yè)公司后的納稅情況
2003年,《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定,從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關的全部收入,減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額,繳納營業(yè)稅。
按照此項規(guī)定,該房地產(chǎn)公司另外成立一家物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租房合同,此時物業(yè)公司就可以按差額繳納營業(yè)稅進行稅務處理,具體計算方法為:
按服務業(yè)差額繳納營業(yè)稅:(300-100×10×2×10%)×5%=100×5%=5(萬元)。
按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬元)。
按營業(yè)稅的7%繳納城建稅:5×7%=0.35(萬元)。
按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加:5×3%=0.15(萬元)。
按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加:5×2%=0.1(萬元)。
綜上所述,該物業(yè)公司合計繳納稅款5.9萬元。
對比前述按銷售和租賃兩種方法分別納稅的情形來看,該房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租賃合同,少繳稅款11.2萬元。