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房地產(chǎn)公司售后回租的稅收籌劃

時(shí)間:2013-11-22? 點(diǎn)擊: 次 來(lái)源:未知
房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋時(shí)會(huì)采用多種銷(xiāo)售手段,其中一種是售后回租,具體操作為:按高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售后,房地產(chǎn)公司再將房產(chǎn)租回,統(tǒng)一對(duì)外出租,每年按售價(jià)的一定比例返還給購(gòu)房者。針對(duì)這種情況,房地產(chǎn)公司如何依法開(kāi)展稅收籌劃呢?

某市一家房地產(chǎn)公司主要開(kāi)發(fā)商用房產(chǎn),最近新開(kāi)發(fā)商用樓一幢,共有商鋪100間,每間10平方米,每平方米售價(jià)2萬(wàn)元。公司和購(gòu)房者約定,回租后將房屋統(tǒng)一對(duì)外出租,每年收取租金300萬(wàn)元,合約期10年,每年按售價(jià)的10%返還給購(gòu)房者。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕603號(hào))雖已作廢,但是可以參照文件進(jìn)行理解,即從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷(xiāo)售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn),又通過(guò)租賃方式從買(mǎi)受人回租該資產(chǎn),企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式,均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。另外,2009年1月1日實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定,納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額和銷(xiāo)售額。

該房地產(chǎn)公司要按銷(xiāo)售和租賃兩種業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收處理,分別繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,具體如下:

按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅:100×10×2×5%=100(萬(wàn)元)。

按租賃業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅:300×5%=15(萬(wàn)元)。

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅:100×10×2×0.05%=1(萬(wàn)元)。

按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城建稅:(100+15)×7%=8.05(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附加:(100+15)×3%=3.45(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的2%繳納地方教育費(fèi)附加:(100+15)×2%=2.3(萬(wàn)元)。

綜上所述,該房地產(chǎn)企業(yè)共需繳納稅款130.1萬(wàn)元,其中房屋租賃相關(guān)稅金為17.1萬(wàn)元。

成立物業(yè)公司后的納稅情況

2003年,《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定,從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入,減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額,繳納營(yíng)業(yè)稅。

按照此項(xiàng)規(guī)定,該房地產(chǎn)公司另外成立一家物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購(gòu)房者簽訂委托代理租房合同,此時(shí)物業(yè)公司就可以按差額繳納營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行稅務(wù)處理,具體計(jì)算方法為:

按服務(wù)業(yè)差額繳納營(yíng)業(yè)稅:(300-100×10×2×10%)×5%=100×5%=5(萬(wàn)元)。

按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅:300×0.1%=0.3(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城建稅:5×7%=0.35(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附加:5×3%=0.15(萬(wàn)元)。

按營(yíng)業(yè)稅的2%繳納地方教育費(fèi)附加:5×2%=0.1(萬(wàn)元)。

綜上所述,該物業(yè)公司合計(jì)繳納稅款5.9萬(wàn)元。

對(duì)比前述按銷(xiāo)售和租賃兩種方法分別納稅的情形來(lái)看,該房地產(chǎn)公司單獨(dú)成立物業(yè)公司,由物業(yè)公司與購(gòu)房者簽訂委托代理租賃合同,少繳稅款11.2萬(wàn)元。
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