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土地增值稅清算小問題也要算清楚

時(shí)間:2013-11-22? 點(diǎn)擊: 來源:未知

在日常的土地增值稅清算工作中,我們往往會(huì)注意土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用列支等大的問題,卻對(duì)代收費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償安置土地增值稅計(jì)算等小的問題不夠重視,往往導(dǎo)致在土地增值稅清算工作中出現(xiàn)紕漏。筆者以為,在土地增值稅清算中,不要抓大放小,小問題也要算清楚。

代收費(fèi)用是否可作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第六條規(guī)定,對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))規(guī)定,審核代收費(fèi)用時(shí),對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,需要審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??;如果當(dāng)作代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí),還要審核是否將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

從上述兩個(gè)文件來看,代收費(fèi)用不論是否記入房價(jià)向業(yè)主收回,在土地增值稅清算時(shí)都不能作為開發(fā)成本加計(jì)20%的扣除基數(shù)。這一點(diǎn)在國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件中更加明確,代收費(fèi)用無論是否獲取收入,其發(fā)生額都不能作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。即代收費(fèi)用不能記入開發(fā)成本,也不能加計(jì)扣除。

如何正確理解房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號(hào))中,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題是這樣規(guī)定的:(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

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