上述規(guī)定包含4個(gè)方面的內(nèi)容。一是凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。二是不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，或是全部使用自有資金的，可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。三是上述的比例由省級人民政府制定。目前大多省級政府都定為10%或5%，因此在沒有特殊規(guī)定的情況下，就可以按照10%或5%執(zhí)行。四是已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

如何準(zhǔn)確計(jì)算拆遷補(bǔ)償安置土地增值稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對此有以下3條規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

雖然，上文規(guī)定房地產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以記入土地成本，但事實(shí)上卻與我國土地使用權(quán)出讓規(guī)定相互矛盾。上文所提到的拆遷補(bǔ)償只能發(fā)生在2002年7月1日以前，當(dāng)?shù)貒型恋爻鲎尣]有實(shí)行招拍掛辦法時(shí)，可以直接出讓“生地”。根據(jù)《土地管理法》（主席令第28號）第五十五條的規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。根據(jù)《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條的規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

上述兩個(gè)文件都表明，從2002年7月1日起，國家取消了“生地”，逐步改變?yōu)?ldquo;熟地”的概念。就是說經(jīng)過招拍掛辦法出讓的土地，必須是能用于直接開發(fā)的“熟地”。這個(gè)時(shí)候，拆遷補(bǔ)償是由政府來完成的，支付拆遷費(fèi)的主體是政府而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。如果當(dāng)?shù)卣疀]有精力去完成土地的拆遷補(bǔ)償工作，也可以委托房地產(chǎn)公司去完成。但是這種情況下，房地產(chǎn)公司履行的是代理業(yè)務(wù)，會計(jì)核算就變?yōu)閷⒉疬w補(bǔ)償?shù)闹С鲎鳛榉康禺a(chǎn)公司的其他業(yè)務(wù)支出；如果當(dāng)?shù)卣o予其拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖?，則應(yīng)作為房地產(chǎn)公司的其他業(yè)務(wù)收入，最終核算出其他業(yè)務(wù)利潤，而這些與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本是無關(guān)的。