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清算后再轉(zhuǎn)讓的土地增值稅如何計(jì)算
時(shí)間:2014-01-02?
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來源:未知
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào),以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文件)第二條第二項(xiàng)規(guī)定,下列情形主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
上述除第三種情形外,通常是針對(duì)已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的處理,187號(hào)文件第八條規(guī)定,在土地增值稅清算時(shí),未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
實(shí)踐中,按照上述處理方法,由于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格的變化以及清算時(shí)點(diǎn)的不同,將導(dǎo)致清算對(duì)象的應(yīng)納土地增值稅稅額的變化,造成多繳或少繳稅款的涉稅風(fēng)險(xiǎn),不符合稅收“固定性”的特征。
案例
甲房地產(chǎn)公司2009年起開發(fā)了乙項(xiàng)目(作為清算單位,不符合減免稅條件),可售建筑面積為10萬平方米,截至2012年5月,已售建筑面積為8.51萬平方米,占可售面積的85.1%,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司辦理土地增值稅清算申報(bào)。清算申報(bào)資料顯示:取得土地使用權(quán)所支付的金額為6500萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本25000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3150萬元,截至2012年5月,已納可扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2220萬元。該公司2012年6月辦理土地增值稅清算申報(bào)(所屬期截至2012年5月),申報(bào)表顯示:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額為40000萬元、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)37068.45萬元(稅金按實(shí)扣除,其他項(xiàng)目均按85.1%計(jì)算)、增值額為2931.55萬元,增值率為7.9%、適用稅率為30%、應(yīng)繳土地增值稅稅額為879.47萬元。該公司2012年6月~12月均未實(shí)現(xiàn)銷售,2013年1月將剩余1.49萬平方米銷售完畢,取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入10430萬元,繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金578.87萬元。
按照187號(hào)文件第八條規(guī)定的處理方法計(jì)算,單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額(37068.45萬元)÷清算的總建筑面積(8.51萬平方米)=4355.87(元/平方米),扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(4355.87元)×銷售或轉(zhuǎn)讓面積(1.49萬平方米)=6490.25(萬元),增值額為3939.75萬元,增值率為60.70%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%,清算后再轉(zhuǎn)讓應(yīng)納增值稅稅額為1251.39萬元。該項(xiàng)目清算時(shí)和再轉(zhuǎn)讓,應(yīng)繳土地增值稅合計(jì)2130.86萬元。
上述除第三種情形外,通常是針對(duì)已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的處理,187號(hào)文件第八條規(guī)定,在土地增值稅清算時(shí),未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
實(shí)踐中,按照上述處理方法,由于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格的變化以及清算時(shí)點(diǎn)的不同,將導(dǎo)致清算對(duì)象的應(yīng)納土地增值稅稅額的變化,造成多繳或少繳稅款的涉稅風(fēng)險(xiǎn),不符合稅收“固定性”的特征。
案例
甲房地產(chǎn)公司2009年起開發(fā)了乙項(xiàng)目(作為清算單位,不符合減免稅條件),可售建筑面積為10萬平方米,截至2012年5月,已售建筑面積為8.51萬平方米,占可售面積的85.1%,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司辦理土地增值稅清算申報(bào)。清算申報(bào)資料顯示:取得土地使用權(quán)所支付的金額為6500萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本25000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3150萬元,截至2012年5月,已納可扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2220萬元。該公司2012年6月辦理土地增值稅清算申報(bào)(所屬期截至2012年5月),申報(bào)表顯示:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額為40000萬元、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)37068.45萬元(稅金按實(shí)扣除,其他項(xiàng)目均按85.1%計(jì)算)、增值額為2931.55萬元,增值率為7.9%、適用稅率為30%、應(yīng)繳土地增值稅稅額為879.47萬元。該公司2012年6月~12月均未實(shí)現(xiàn)銷售,2013年1月將剩余1.49萬平方米銷售完畢,取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入10430萬元,繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金578.87萬元。
按照187號(hào)文件第八條規(guī)定的處理方法計(jì)算,單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額(37068.45萬元)÷清算的總建筑面積(8.51萬平方米)=4355.87(元/平方米),扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(4355.87元)×銷售或轉(zhuǎn)讓面積(1.49萬平方米)=6490.25(萬元),增值額為3939.75萬元,增值率為60.70%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%,清算后再轉(zhuǎn)讓應(yīng)納增值稅稅額為1251.39萬元。該項(xiàng)目清算時(shí)和再轉(zhuǎn)讓,應(yīng)繳土地增值稅合計(jì)2130.86萬元。