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清算后再轉(zhuǎn)讓的土地增值稅如何計(jì)算(2)

時(shí)間:2014-01-02? 點(diǎn)擊: 次 來源:未知

  根據(jù)187號文件第二條第二項(xiàng)規(guī)定,該公司在2012年5月這個(gè)時(shí)點(diǎn)屬于可通知清算的情形,若稅務(wù)機(jī)關(guān)因種種原因未通知該公司清算,而該公司于2013年1月完成全部銷售后清算,根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定計(jì)算的應(yīng)繳土地增值稅稅額為2004.34萬元(適用稅率為30%,計(jì)算過程略)。
  上述兩種處理方法的不同,造成納稅人應(yīng)繳土地增值稅稅額存在較大差異。這也表明187號文件第八條規(guī)定的“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”方法,雖然簡化了清算后的土地增值稅計(jì)算,但與土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的土地增值稅計(jì)算方法相悖。
  針對187號文件第八條規(guī)定的處理方法存在的問題,有稅務(wù)機(jī)關(guān)提出,清算后再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計(jì)算方法為:再轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額=[(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額-清算時(shí)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)÷清算時(shí)已售面積]×再轉(zhuǎn)讓建筑面積+再轉(zhuǎn)讓應(yīng)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,再根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率,對照適用稅率計(jì)算再轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳的土地增值稅稅額。通過數(shù)學(xué)模型計(jì)算,此辦法在再轉(zhuǎn)讓價(jià)格與清算時(shí)價(jià)格相差不大,再轉(zhuǎn)讓與清算時(shí)適用稅率不變的情況下,可以適用。否則,仍然會造成納稅人多繳或少繳土地增值稅。同上例,按此辦法計(jì)算的清算后再轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額=[(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額37068.45萬元-清算時(shí)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2220萬元)÷清算時(shí)已售面積8.51萬平方米]×再轉(zhuǎn)讓建筑面積14900平方米+再轉(zhuǎn)讓應(yīng)扣除的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金578.87萬元=6680.42(萬元),增值額為3749.58萬元,增值率為56.13%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%,再轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳土地增值稅為1165.81萬元,該項(xiàng)目清算時(shí)和再轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳土地增值稅合計(jì)2145.28萬元,與按187號文件處理方法相比,多繳14.42萬元,與銷售完畢一次清算相比,多繳140.94萬元。
  綜上所述,筆者認(rèn)為,上述兩種處理方法,造成土地增值稅應(yīng)繳稅額的不確定。造成納稅人或少繳土地增值稅的原因在于清算時(shí)點(diǎn)的自由裁量,將會形成征納涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此,筆者建議,對187號文件第二條第二項(xiàng)中前兩種“可清算”情形的納稅申報(bào),界定為土地增值稅預(yù)清算申報(bào),預(yù)清算后再轉(zhuǎn)讓的申報(bào),適用187文件第八條規(guī)定的處理方法,最后一次再轉(zhuǎn)讓或注銷前的納稅申報(bào),應(yīng)與預(yù)清算申報(bào)、預(yù)清算后再轉(zhuǎn)讓申報(bào)合并,并根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行最終清算,多退少補(bǔ),實(shí)現(xiàn)清算項(xiàng)目土地增值稅稅額的唯一性和確定性。 
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