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淺析房地產(chǎn)內(nèi)部審計的特點和難點

時間:2013-08-01? 點擊: 來源:未知

    房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大等特點,下屬公司地域分散、管理鏈條長,集團總部為了加強管控,在總部設(shè)立比較強大的內(nèi)部審計機構(gòu),內(nèi)審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析,及時找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請管理層加以改進。隨著企業(yè)保護資產(chǎn)、加強內(nèi)部控制、提高經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益的需求,領(lǐng)導對審計意義的理解及重視程度不斷提高,內(nèi)部審計的職能逐步發(fā)展為企業(yè)經(jīng)營管理審計,或者稱為綜合審計。 

  房地產(chǎn)內(nèi)部審計的特點和難點: 

  房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復雜性,決定著內(nèi)控審計手段和方法的復雜性、多樣性與專業(yè)性,需要多學科和多專業(yè)的相互配合,需要從社會、行業(yè)、專業(yè)的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則,從而促進企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計體系,充分發(fā)揮內(nèi)部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢。 

  對于房地產(chǎn)內(nèi)部審計難點的分析: 

  1、信息溝通不對等,增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度 

  房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式,對外埠項目的管理信息不暢,監(jiān)督不到位、不及時,使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確的反饋,增強了問題的隱蔽性,助長了腐敗的滋生蔓延。例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現(xiàn)象,由于信息手段的滯后,集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題,但損失已既成事實。 

  2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為 

  房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等,使每個開發(fā)項目在具有一定相關(guān)性的同時,又各具特點,這樣就使得造價管理復雜多變,增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長,資金投入巨大,使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外,產(chǎn)品的一次性使項目公司的存續(xù)時間較短,項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇,使項目公司成員缺乏對本企業(yè)的歸屬感,給舞弊行為提供了主觀心理的動因。 

  3、管理體系不完善 

  管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè),在一些老牌房地產(chǎn)集團也同樣存在諸多問題。如:工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題;制度執(zhí)行過程中缺少督促機制,對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施等。房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期經(jīng)營效果的考核的同時,不應(yīng)忽視對企業(yè)影響長遠的管理制度的完善和維護。 

來源:會計師事務(wù)所 北京會計師事務(wù)所  會計事務(wù)所   審計事務(wù)所

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