企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中，涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱城建稅）等多個(gè)稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

    一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

    （一）以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

    1.營業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)則需要繳納營業(yè)稅。

    2.土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

    3.房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

    4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。

    下面以實(shí)際案例分析投資和銷售方式對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。

    案例1：華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計(jì)支付地價(jià)款800萬元，廠房連同土地的賬面價(jià)值為1200萬元。華泰公司想在此地建設(shè)一個(gè)大型商場(chǎng)，為此找到麗人公司洽談收購此地塊，出價(jià)9000萬元。該地塊上廠房的評(píng)估價(jià)格為320萬元。

    如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅，故麗人公司需要繳納營業(yè)稅410萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費(fèi)附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項(xiàng)目金額1575.5×35%），企業(yè)所得稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計(jì)為5219.09萬元，麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的凈收益為2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司，之后再以9000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。