1、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押?辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押?
　　答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的(或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預售不登記)。

　　2、房地產(chǎn)測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是?
　　答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25%時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。
　　關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關法律法規(guī)，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：
　?、乓呀?jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。
　?、迫〉媒ㄔO用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證以及建設工程規(guī)劃許可證三證的編號。
　　⑶在建工程，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求.
　?、仍诮椖颗c土地使用權必須同時抵押。

　　3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎?
　　答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本;在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。”
　　至于用什么科目核算，見仁見智。我們認為進入開發(fā)間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構融資。