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房地產(chǎn)公司常見會計問題及解決方法(3)

時間:2014-01-02? 點擊: 次 來源:未知

 ?、菄叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知:“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi),有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的,可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例,可由企業(yè)提出申請,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開發(fā)費(fèi)用預(yù)提方面有更大空間。

  9.把會所作為售樓處,會所的裝修費(fèi)用和工程施工費(fèi)用是放在“建筑安裝施工費(fèi)“還是在”公共配套設(shè)施費(fèi)“核算?在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施,需要核算的內(nèi)容包含些什么?
  答:把會所作為售樓處,理論上是會所的臨時用途,按會所(公共配套設(shè)施)核算:
    (1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
  (2)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
  按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算,而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算,兼作售樓處的會所如果屬于(2)類,則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán),為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費(fèi)項下。
  31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。
  在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施,需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本,很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本,然后分?jǐn)傆嬋氩煌_發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設(shè)施費(fèi)。

  10.房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”?(實測報告上可售面積指的是“住宅”)
  答:根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房屋實測報告的房屋建筑總面積包括:房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

  11.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的中綠化的核算內(nèi)容,是否僅指建造綠化的工程費(fèi)用?綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧?
  答:綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀?,綠化不形成建筑物,不應(yīng)納入建筑面積計算。

  12.把最終的產(chǎn)品分為“可售產(chǎn)品”和“不可售產(chǎn)品”,“可售產(chǎn)品”主要指的是住宅、辦公樓、商業(yè);“不可售產(chǎn)品”主要為公共配套設(shè)施項目如會所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨的“不可售產(chǎn)品”是否合理?個人認(rèn)為“公共園林工程”作為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),不必要作為一產(chǎn)品來核算?
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