房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、財務(wù)核算、涉稅問題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關(guān)注的焦點。

    涉稅問題種種

    我們也帶著同樣的想法，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計中，對企業(yè)涉稅問題進行了關(guān)注。在審計中，我們確實發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舞弊方式進行了總結(jié)，歸納起來主要有以下幾個方面：

    一、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款

    有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是通過對法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

    二、費用沖抵收入或購房款

    有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預(yù)收的款項和預(yù)售房屋收到的款項記入預(yù)收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

    三、應(yīng)收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費用

    有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價款（應(yīng)收未收）交換廣告服務(wù)（應(yīng)付未付）的方式，進行收支沖抵，并不據(jù)實列入收入（支出）項目進行核算，計算申報相關(guān)稅費，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

    四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實

    有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團體的名義（未列出）繳納征地費后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報建筑安裝營業(yè)稅，偷逃銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

    五、隱瞞臨時出租房產(chǎn)收入

    有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報應(yīng)稅收入。待出售時將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入，申報銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅金。

    上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴重者構(gòu)成偷稅罪。

    稅收籌劃思路及技巧