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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃(3)

時間:2011-12-29? 點擊: 次 來源:未知

    二、選擇有利的經(jīng)營方式

    合作建房通常有以下兩種方式:

    (一)合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易,雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為,另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應稅行為。對這種以房換地行為,雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時,還應按房屋銷售額繳納營業(yè)稅。

    (二)合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資,成立合作企業(yè),合作建房。對此,又存在兩種利潤分配方式:一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款:“以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅。”的規(guī)定,在第一種分配方式下,向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅,合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅,雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅;在第二種分配方式下,向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅,合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

    由此可見,合作建房項目作為一個會計主體,在收入和費用相同時,經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅,只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式,以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎上,就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式,合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時,還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅,其稅負最高。因此,企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向,選擇最有利的經(jīng)營方式,達到節(jié)稅籌劃的目的。

    三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

    通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等4個方面:

    (一)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃

    有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營時,可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房,從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目,按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本,使企業(yè)庫存成本接近實際成本,同時增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備,所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策,如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等,加速庫存商品銷售,盤活資金。

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