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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問(wèn)題與稅收籌劃(3)
二、選擇有利的經(jīng)營(yíng)方式
合作建房通常有以下兩種方式:
(一)合作雙方通過(guò)原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易,雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為,另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為,雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí),還應(yīng)按房屋銷售額繳納營(yíng)業(yè)稅。
(二)合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資,成立合作企業(yè),合作建房。對(duì)此,又存在兩種利潤(rùn)分配方式:一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款:“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。”的規(guī)定,在第一種分配方式下,向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營(yíng)業(yè)稅,合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅,雙方分得的利潤(rùn)不必繳營(yíng)業(yè)稅;在第二種分配方式下,向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅,合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。
由此可見(jiàn),合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體,在收入和費(fèi)用相同時(shí),經(jīng)營(yíng)方式不同稅負(fù)不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式最為節(jié)稅,只須在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤(rùn)分配方式,以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上,就轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式,合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí),還應(yīng)按房屋銷售額交納營(yíng)業(yè)稅,其稅負(fù)最高。因此,企業(yè)應(yīng)利用國(guó)家稅收杠桿導(dǎo)向,選擇最有利的經(jīng)營(yíng)方式,達(dá)到節(jié)稅籌劃的目的。
三、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃
通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等4個(gè)方面:
(一)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí),可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房,從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目,按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本,使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本,同時(shí)增加成本,減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備,所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業(yè)還應(yīng)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策,如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等,加速庫(kù)存商品銷售,盤活資金。