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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃(4)
(二)營業(yè)費用籌劃
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一籌劃,費用由總公司統(tǒng)一列支,很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足15%的情況。針對這一情況,可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費,由不足15%的子公司承擔(dān)。
(三)管理費用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除,企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣,企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù),穩(wěn)定了職工隊伍,又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔(dān)。還有,轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式,把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用,降低企業(yè)的工資水平,也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔(dān)。
(四)財務(wù)費用籌劃
如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目,而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓,企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款,在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高,企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
四、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃
企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時,稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā),其所繳納的稅收差異極大,企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進行投資。
五、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價,是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標,有效協(xié)調(diào)集團內(nèi)各個單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系,謀求整體最大限度的利潤而實現(xiàn)的一種交易定價。它一般只會發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易,但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是指兩個或兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),包括房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)與它的分支機構(gòu)、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)的不同分支機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。